부동산 PF '한파', 올해 더 춥다…금융사 신용등급 전망 잇달아 강등

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 지난해 12월 전국 미분양 주택이 6만8000가구에 육박하며 한달만에 1만여가구가 증가한 것으로 나타났다. 전국 미분양 주택 물량 통계가 6만가구 이상을 기록한 것은 지난 2015년(6만2000가구) 이후 7년 만이다. 사진은 1일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 2023.2.1/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

지난해 겨울 '레고랜드 사태' 이후 심각한 수준의 자금경색을 겪었던 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장이 이번 겨울 더 거센 한파를 맞이했다. 부동산 경기침체와 고금리 현상이 장기화된 영향이다.

신용평가업계에선 부동산 PF를 취급하는 금융사와 건설사의 신용등급이 내려갈 것으로 내다봤다. 부동산 침체 연쇄효과가 현실화될 것이라는 우려를 나타낸 것이다.


5일 부동산업계에 따르면 한국기업평가(한기평)는 최근 다올투자증권의 기업신용등급(ICR) 및 무보증사채 신용등급 전망을 기존 'A 안정적'에서 'A 부정적'으로 낮췄다. 부동산 PF를 주력으로 하는 다올투자증권의 IB(기업금융)부문 수익이 크게 줄어들고 대손비용 확대로 영업실적이 줄어들 것이라는 이유에서다. 특히 부동산 PF 관련 건전성 부담으로 유동성 대응력을 관찰해야 한다는 의견이다.

한기평 등급전망 보고서에 따르면 다올투자증권의 9월말 기준 우발채무 규모는 5554억원으로 자기자본 대비 74.4%에 달한다. 부동산 PF 관련 우발채무·기업여신 규모는 4829억원으로 양적부담이 있다는 평가다. 중·후순위 비중(90% 이상)과 브릿지론 비중(30% 내외)을 감안하면 질적위험도 높은 수준이다.

김선주 한기평 책임연구원은 "부동산 경기 침체의 영향으로 2022년 하반기부터 브릿지론을 중심으로 대손비용이 확대되고 있다"며 "순요주의이하여신/자기자본 비율도 2022년 말 이후 20%를 웃도는 높은 수준(2023년 9월말 21.3%)을 보이고 있다"고 밝혔다. 김 연구원은 "2022년 4분기 레고랜드 사태로 인한 단기자금시장 경색의 여파로 부동산PF 관련 유동화증권의 차환 리스크가 확대된 바 있다"며 "자본시장 유동성 경색 재현시 부담이 재차 확대될 가능성이 있다"고 덧붙였다.


역시 부동산 PF 비중이 높은 하이투자증권의 무보증사채 등급전망도 'A+ 긍정적'에서 'A+ 안정적'으로 하향조정됐다. 부동산 경기침체로 PF익스포저의 건전성 관리 부담이 커졌다는 이유에서다.

정효섭 한기평 책임연구원은 하이투자증권에 대해 "9월말 요주의이하자산이 2751억원으로 2021년말(435억원)에 비해 대폭 증가하면서 순요주의이하자산/자기자본 비율이 9.9%로 크게 상승했다"며 "회수의문·추정손실 분류 자산이 급증하며 충당금 적립 부담이 가중됐다"고 설명했다. 하이투자증권 충당금 적립 잔액은 지난해 말 345억원에서 올해 9월말 1361억원으로 늘었다. 정 연구원은 "PF 시장 침체 장기화로 부실 익스포저 확대가 예상되는 점을 감안할 때 자산건전성 추이에 대한 모니터링이 필요하다"고 말했다.

M캐피탈의 등급전망도 조정됐다. NICE신용평가(NICE신평)와 한신평(한국신용평가)은 M캐피탈 등급 전망을 'A- 긍정적'에서 'A- 안정적'으로 하향조정했다. 시중금리가 올랐고 부동산 경기 침체에 따라 조달 비용과 대손비용이 늘어 캐피탈 산업의 수익성이 떨어질 것이라는 이유다. 자산포트폴리오 위험수준이 높아졌고, 부동산 금융 중심으로 건전성 위험이 내재돼 있다는 점도 등급 전망 하락 이유로 꼽혔다.

금융사 뿐 아니라 일부 건설사 신용등급 전망도 하락했다. 한기평은 최근 신세계건설 등급전망을 'A 안정적'에서 'A 부정적'으로 낮춰잡았다. 건설 원가가 오르고 미수금이 늘어나 영업적자가 지속된 영향이다.

신세계건설이 분양위험이 높은 대구에서 진행중인 프로젝트 총 규모는 6291억원이다. 이중 분양률이 20%대(9월말 기준)로 저조한 사업장(△빌리브 헤리티지 △빌리브 루센트 △빌리브 라디체)의 총 도급액은 3300억원이다.이 사업장들에 대해 분양경기 위축에 따른 추가 대손인식 가능성이 있다는 분석이다.

서채훈 한기평 연구원은 "높은 원가부담, 분양경기 불확실성이 당분간 지속될 것으로 예상됨에 따라 단기간 내 수익성 개선여력은 제한적"이라며 "다수의 프로젝트가 분양위험이 높은 대구에 위치한 점을 감안하면 추가 대손인식 가능성과 공사대금 회수 지연에 따른 현금흐름 저하 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다.