“민간개발 지속성 더할 지원책 중요”

용산국제업무지구 개발구상(안)./ 자료 : 서울시 제공

[대한경제=한형용 기자] 서울 3도심의 중심축인 용산의 미래상을 그린 청사진은 화려했다. 그러나 청사진에 담겼던 교통 허브 플랫폼이자 역세권, 녹지축과 한강 수변공간 등을 연계한 개발계획은 실패했고, 도시는 그대로 늙어가고 있다. 뉴욕의 허드슨야드, 런던의 킹스크로스역 개발과 어깨를 나란히 할 수 있는 입지적 조건을 갖췄지만, 10년이 넘도록 방치됐다.

과거 용산 개발이 실패한 원인은 글로벌 금융 악재와 사업시행자의 자본력 부족(자기자본 3.8%), 대규모 통합개발에 따른 의견 조율 난항, 서울시장 교체 등 정치적 지형 변화 등으로 축약된다.

용산 개발사업에 재시동이 걸린 건 2016년 11월이다. 당시 서울시와 코레일은 용산의 지속적인 개발 대안을 모색했다. 다만 당시 부동산 가격 상승 등 시장 불안 요소를 고려해 2018년 8월 주택시장 안정화 시기까지 사업 추진을 보류하기로 했다.

이어 2021년 오세훈 서울시장이 보궐선거에 당선되면서 서울 도심의 중심지인 ‘용산국제업무지구’ 개발은 또다시 도약을 예고했다. 올해 초 고시한 ‘2040 서울도시기본계획’에는 용산국제업무지구(용산정비창) 개발구상이 반영됐고, ‘비욘드 조닝’과 같은 낙후된 공간의 토지효율 극대화 카드도 등장했다.

사업이 좌초됐던 전철을 밟지 않기 위한 방안도 더해지고 있다. 국회와 국토교통부는 올해 초 ‘도시계획혁신방안’을 마련해 용산개발 등 융복합 도시공간을 조성할 수 있도록 하는 제도 개선을 시작했다.

도시계획 혁신방안에는 △도시혁신구역(한국형 화이트존ㆍ도시계획 무규제 지역) △복합용도구역(용도지역 변경 없이 다양한 용도 시설 설치 가능) △도시계획시설 입체복합구역(용도ㆍ밀도 최대 2배 완화) 등 3가지 공간혁신구역 도입 방안이 담겼다. 용산국제업무지구 개발 사업은 이 가운데 공간재구조화계획을 수립하는 ‘도시혁신구역’으로 지정될 예정이다.

이렇게 되면 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 용산정비창 부지의 용적률은 최대 1700%까지 허용될 것으로 보이며, 용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드(허드슨야드금융특별지구 88만354㎡, MTA철도부지 11만3300㎡, 최대 3300% 용적률 인센티브 지원)와 같은 업무ㆍ상업ㆍ주거 등 다양한 용도 고밀 복합화가 가능해진다.

아울러 중앙정부가 민간투자 활성화를 지원할 수 있도록 교통 인프라 정비 및 주택도시기금 지원을 통해 도시혁신구역의 민간투자 활성화를 위한 제도 개선책도 모색 중이다. 서울시는 2013년 좌초된 용산개발 사업의 구조적 문제점을 분석하고, 이를 개선하기 위한 조치로 ‘선 기반시설 투자, 후 획지분양자 개발’을 선택했다.

또 금융위기 등 외부환경 변화 리스크에 대응하기 위해 민간 PFV 주도의 ‘통개발’ 대신, 공공기관인 코레일과 SH공사가 공동사업시행자(지분율 코레일 70%, SH 30%)로 나서 초기사업비를 선투자해 부지 조성 및 인프라 구축을 먼저 시행하는 방안을 제시했다.

여기에 용산공원과 용산역, 용산국제업무지구, 한강으로 연결되는 보행ㆍ녹지축을 완성하고, 광화문부터 서울역, 용산, 한강을 잇는 ‘국가상징가로’와 만나는 지점에 상징성을 높여 시너지를 극대화하는 ‘용산 게이트웨이 조성 기본구상’도 시작했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “용산국가공원과 KTX 등 고속철도 플랫폼, 한강수변공간, 대통령실 등이 입지한 용산지역은 서울의 새로운 중심”이라며 “자유롭게 규제를 풀 수 있는 도시혁신구역 지정에 이어 과거 용산개발 사업이 좌초된 원인 중 하나인 금융지원 방안과 민간개발의 지속성을 더할 방안이 필요하다”고 말했다. 이어 “최근 급격하게 식어가는 부동산 경기와 가파르게 오른 한국은행 기준금리 등을 고려한 기업들의 인센티브 지원 방안도 과거의 전철을 밟지 않을 대책이 될 것”이라고 덧붙였다.

김남용 회계법인 새길 대표도 “민간투자는 사업 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 예상할 수 있도록 지원하고, 사업이 중간에 흔들리지 않도록 해야만 민간에서도 신뢰할 수 있고, 금융과 사업자 참여도 가능해진다”며 “민간에 과도한 이익을 줘서도 안 되지만, 지나치게 이익을 없애려 하지 않는 것도 사업 추진의 핵심 요소”라고 강조했다.

한편 ‘국토계획법 개정안’을 둘러싼 국토부와 지자체 간 갈등 요인을 사전에 차단하는 것도 중요한 과제가 될 것으로 보인다. 지방특성 등 흐름을 고려한 유연하고 신속한 도시계획 추진을 위해 지역의 특수성과 현실 여건 등의 이해도가 상대적으로 높은 시ㆍ도도시계획위원회 심의(시ㆍ도지사가 공간재구조화계획을 결정하는 경우) 결과를 신뢰해야 한다는 의미다. 

한형용 기자 je8day@

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