미분양 아파트 사준다는 정부…세부 방안 놓고는 고심

정부가 건설시장 연착륙과 취약계층 보호를 위한 민간 미분양 아파트 매입을 검토 중인 가운데, 매입 대상과 수준을 놓고 고심하고 있습니다.

전세 사기 피해자와 취약계층의 주거 안정, 주택시장 경착륙을 막기 위한 선제 대응 차원에서 미분양 매입을 추진하지만 이에 대한 경계의 목소리도 작지 않기 때문입니다.

일각에서는 현재 미분양 주택 절대량이 정부가 예산을 투입해 사들일 만큼 많다고 보기 어렵고, 건설사의 높은 분양가와 수요 예측 실패의 책임을 정부가 대신 떠안는다는 점에서 도덕적 해이 논란도 불거지고 있습니다.

정부가 미분양 대책 마련에 나선 것은 분양시장 침체로 최근 미분양이 단기 급증할 조짐을 보이고 있어서입니다.

여기에 윤석열 대통령이 지난 3일 국토교통부 업무 보고 자리에서 "정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라"고 주문하면서 정부 내 움직임이 빨라졌습니다.

국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국의 미분양 주택 수는 5만 8천27가구로 전월보다 22.9% 증가했습니다.

미분양이 한 달 새 1만 가구 이상 늘어난 것은 2015년 12월 이후 6년 11개월 만입니다.

이 가운데 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 전체 미분양의 12.3%인 7천110가구로 전월보다 0.5% 증가했습니다.

정부가 위험선으로 보는 미분양 물량은 대략 6만 2천 가구로 최근 가파른 증가 속도로 볼 때 12월 통계에서 이미 6만 가구를 넘어선 것으로 업계는 보고 있습니다.

특히 건설업계가 그간 미분양 신고에 소극적이었던 점을 고려하면 실제 미분양은 이보다 더 많을 전망입니다.

정부는 현재 기존 매입임대사업을 확대해 민간 준공후 미분양을 매입하는 방안을 유력하게 검토 중입니다.

매입임대사업은 LH가 도심 내 신축 또는 기존 주택을 공공임대주택으로 매입해 무주택 청년·신혼부부·취약계층 등에 시세보다 저렴한 가격에 임대하는 것입니다.

주로 1인 가구를 위한 다가구·다세대 등이 많고, 아파트 매입 비중은 10% 미만입니다.

국토부는 이 방식으로 현재 7천여 가구가 넘는 준공 후 미분양의 일부를 매입할 계획입니다.

LH는 지난달 21일에도 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 전용면적 19∼24㎡ 원룸형 36가구를 각각 약 2억 1천만∼2억 6천만 원대에 매입했습니다.

총 매입 금액은 79억 4천950만 원이며, 분양가의 15% 할인된 금액으로 사들였습니다.

LH 관계자는 "이번 매입은 지난해 9월 매입임대주택 모집 공고 때 해당 단지의 사업 시행자 측에서 매입 요청을 해와 심사를 거쳐 결정했다"며 "통상적인 매입임대사업의 일환"이라고 설명했습니다.

LH는 이 아파트를 공공임대주택으로 활용합니다.

문제는 예산입니다.

정부는 올해 매입임대주택 3만 5천 가구를 사들이기 위해 주택도시기금 6조 763억 원을 편성했습니다.

가구당 매입 예산은 평균 1억 7천여만 원으로 올해 목표치인 3만 5천 가구를 매입하기도 빠듯한 금액입니다.

이에 따라 기금 예산을 증액할 가능성이 큽니다.

국민주택기금 예산은 20% 이내에서 국회 동의 없이 증액이 가능해 최대 1조 2천억 원가량은 정부 합의로 더 늘릴 수 있습니다.

이 경우 1조 원 이상을 미분양 아파트 매입에 투입이 가능한 셈입니다.

이재명 더불어민주당 대표가 지난 12일 신년 기자회견에서 30조 원 규모의 '긴급 민생 프로젝트'에서 미분양 주택 매입을 통한 공공임대를 확대하자고 밝힌 만큼 국회 논의를 통해 예산이 대폭 늘어날 가능성도 있습니다.

국토부는 LH 자체 자금을 통해 추가로 미분양을 매입하는 방안도 타진하고 있습니다.

LH는 과거에도 2006년부터 2010년까지 급증하는 미분양을 해소하기 위해 채권 발행 등을 통해 준공 후 미분양을 사들인 전례가 있습니다.

감정 평가를 통해 분양가의 60∼70% 선에 매입했습니다.

다만, LH는 현재 부채 비율이 221%로 과거보단 크게 낮은 편이지만 정부가 지정한 채무 위험 기관으로 2026년까지 부채 비율을 207%로 감축해야 하는 부담을 안고 있어 자체 자금을 투입한 매입 물량을 크게 늘리긴 어려울 것이라는 관측이 많습니다.

대신 LH의 직접적인 부채 부담을 덜기 위해 기업구조조정리츠 방식으로 준공 후 미분양을 매입하는 방안도 거론됩니다.

정부는 준공 전 공사 중인 미분양 아파트 매입을 위해 2008년 글로벌 금융위기 당시 시행한 주택도시보증공사, HUG의 환매 조건부 매입 시행 가능성에 대해서도 들여다보고 있습니다.

HUG의 전신인 대한주택보증은 2008년부터 자체 자금을 통해 지방의 준공 전 미분양 매입을 시작했고 2010년에는 매입 규모를 3조 원, 2만 가구 규모로 늘리기도 했습니다.

문제는 HUG가 깡통전세와 전세 사기 등에 따른 전세보증금반환 보증 가입이 급증하면서 보증 한도가 한계에 달했다는 점입니다.

이로 인한 보증 사고액도 지난해 1조 원을 넘었습니다.

업계의 한 전문가는 "금융위기 당시 주택 보증의 보증 배수는 50배 한도에 22배 사용에 불과했지만 현재 HUG는 현 60배 보증 배수에서 54배를 소진하며 국회에서 보증 배수를 70배로 확대하는 입법이 진행 중"이라며 "깡통전세와 전세 사기 문제가 심각한 상황에서 HUG 자체 자금으로 미분양 주택까지 매입하긴 쉽지 않을 것"이라고 내다봤습니다.

정부는 이달부터 준공 전 미분양 문제를 덜어주기 위해 5조 원 규모의 미분양 대출 보증도 신설해 운영하고 있습니다.

따라서 환매조건부 미분양 매입 카드는 일단 '최악의 상황'이 아니면 가급적 배제될 것이라는 관측이 많습니다.

환매조건부 미분양 매입을 시행한 글로벌 위기 당시는 미분양 물량이 최고 16만 6천 가구로 현재의 3배에 달했고, 준공후 미분양은 5만 가구로 현재의 7배였습니다.

다만 최근 규제지역 해제를 포함한 각종 규제 완화에도 불구하고 미분양이 계속해서 증가할 경우 시장 선제 대응 차원에서 전혀 배제할 순 없을 것이라는 얘기도 나옵니다.

일각에서는 정부의 미분양 매입에 대해 부정적인 반응도 나오고 있습니다.

건설가의 고분양가와 수요 예측 실패에 대한 책임을 정부와 공기업이 떠안아주는 셈이기 때문입니다.

정부는 이달 초 서울을 포함해 규제지역을 풀면서 부동산 시장 연착륙을 명목으로 전매 제한, 실거주 의무, 중도금 대출 제한, 무순위 청약 자격 등의 규제도 대거 폐지함에 따라 둔촌 주공 등 일부 단지의 계약률도 기대 이상으로 높아진 상황입니다.

정부는 미분양을 사주더라도 건설사의 자구노력이 전제돼야 한다는 입장입니다.

매입 단가를 분양가 이하로 크게 낮추고, 환매 조건부 역시 업체가 HUG에 판 미분양을 되사간 뒤 시장에 다시 분양할 때는 분양가 이하로 팔도록 하는 등 까다로운 조건을 붙여 이용을 제한하는 것입니다.